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      多地吹響改革號角 現房銷售制“小步快跑”

      2023-12-01 17:59:19 來源:法治日報·法治周末

      視覺中國供圖

      從海南全省取消房產預售制,到其他各省市逐步試點現房銷售制,再到雄安新區全域取消房產預售制,三年多來,現房銷售的聲音逐漸由弱變強

      《法治周末》記者 肖莎 孟偉

      11月18日和11月25日,雄安新區宣布全面取消商品房預售制后的第一個商品房項目金湖未來城的一期、二期相繼開盤。

      金湖未來城的銷售人員告訴《法治周末》記者,這個項目從兩年前開始建設,為現房銷售,首期開盤的住宅在2024年元旦前就會交房。

      現房銷售,是今年房地產市場上繞不開的關鍵詞之一。

      今年年初,住建部明確提出“有條件的可以進行現房銷售”。此后,廣東、山東、四川、山西、安徽、浙江等多省份的部分城市均表示將推進現房銷售試點;9月,雄安新區宣布取消商品住房預售,實行現房銷售,實現“所見即所得、交房即交證”。

      更早之前的2020年3月7日,海南省發布的《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》提出,自文件印發之日起,新出讓土地建設的商品住房,實行現房銷售制度。按照國家《商品房銷售管理辦法》規定,現房銷售的房屋應通過竣工驗收,且供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件。

      “海南是中國第一個取消商品住房預售制度、全面推行現房銷售的省份?!睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《法治周末》記者。

      從海南全省取消房產預售制,到其他各省市逐步試點現房銷售制,再到雄安新區全域取消房產預售制,三年多來,現房銷售的聲音逐漸由弱變強。

      由鼓勵到試點的轉變

      上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進曾對近幾年來的現房銷售政策進行過統計。他發現,在今年之前,除了海南全省明確進行現房銷售,各地對于現房銷售的改革,更多是從鼓勵和自愿的角度出發的。但是今年開始,包括山東、河南和四川、安徽等地的改革,跳出了鼓勵和自愿的范疇,上升為“試點”的概念。

      比如,2018年,安徽省合肥市出臺的《關于加強新建商品房現房銷售管理工作的通知》稱,優化、簡化備案手續,減輕企業運營成本,鼓勵支持房地產開發企業實行新建商品房現房銷售;當時間走到今年7月28日,合肥市舉行全市房地產工作專題會議,就提出“大膽穩妥推進商品房‘現房銷售’試點”。

      “2022年開始,關于期房的交易風險探討明顯增多,關于現房銷售的各類文件和建議也明顯增多。最為典型的是,今年1月,全國住房和城鄉建設工作會議召開。此次會議明確要促進轉型,有條件的可以進行現房銷售。這次會議吹響了今年現房銷售的改革號角?!眹儡S進說。

      在嚴躍進看來,2021年下半年以后,關于現房模式的討論,主要是從防范爛尾樓風險、防范房企金融風險蔓延等角度出發的。各地提高了政治站位,基于保護購房者合法權益的工作思路,在各地住房和城鄉建設工作會議中紛紛提出現房銷售的改革試點。這也是各地探索房地產新發展模式的重要體現。

      “現房銷售制度下,周轉時間拉長、成本增加,能拿地的開發商,一定是算好了賬,算好了增加的成本和周期自己可以承受。所以制度逐漸推行的過程,自然也就是優勝劣汰和轉向新模式的過程?!崩钣罴窝a充道。

      現房銷售占比逐年提升

      在海南省三亞市進行房產銷售工作的吳玲(化名)告訴《法治周末》記者,目前三亞在售的商品住宅中,期房和現房基本上是一半一半。有一些住宅所在地塊是開發商2020年3月7日之前拿的地,所以還能進行預售。

      在雄安新區,由于從2017年開始雄安新區暫停了商品房銷售,直到今年年初,雄安新區才開始允許商品房銷售且是現房銷售,所以近3年以來,雄安新區的現房銷售比例為100%。

      從全國來看,現房銷售的比例大幅降低。

      嚴躍進曾對近幾年來的現房銷售市場進行過統計,統計方式為:現房銷售占比=年初累計現房銷售面積/年初累計新建商品住宅銷售面積。

      統計顯示:2021年6月,全國現房銷售占比為9.5%,隨后該指標總體處于攀升態勢,到了2021年12月,該數據變為10.4%。而到了2022年該指標繼續上升,到了2022年12月達到13.9%的水平。

      “有的購房者擔心買期房有風險,而‘所見即所得’的現房更加受寵,自然使得現房銷售的市場占有率提升?!眹儡S進分析。

      從部分購房者的角度看,當住宅總價差異不大時,立等可取的現房成為不少人的選擇。

      河北的李女士在2021年到海南置業,當時期房、現房都看了,但考慮到自己沒有時間長期跑到海南來辦理手續、跟進度,她選擇購置了現房。

      “我來看房時房子已經蓋好了,我能看到我要買的房子格局,能看到里面的裝修情況,主要現房是五證齊全,也不用擔心有爛尾、無法交房的風險?!崩钆空f,當時現房周邊的配套已經建起來了,是明顯能夠看到的,但以前買過很多期房,有的期房在買房時銷售說配套很好,但是實際落地情況并不理想。

      嚴躍進做研究時還統計了各個省份現房銷售的比例。數據顯示,2022年全國31省份中,海南的現房銷售規模占比最高,為39%。通俗理解是,海南10套住宅銷售中,有6套是期房、4套是現房。其他省份方面,如黑龍江、天津、吉林、遼寧的現房銷售占比較高,分別為39%、34%、26%和21%。

      “不同省份現房銷售規模占比的差異,有不同的原因,部分省份現房銷售占比高并非因為現房銷售制。海南是因為建立了比較系統的現房銷售制度,有的城市是由于銷售市場表現不好,所以銷售周期或去化周期明顯拉長,進而使得部分項目在期房階段無法順利銷售,最終形成了現房層面的待售房源?!眹儡S進總結。

      嚴躍進認為,關于現房和期房均價的數據可以佐證上述觀點,因為對全國現房和期房的銷售價格進行分析可以看出,歷年現房價格總體上比期房價格要低,比如說,2022年現房的價格為8326元/平方米,期房的價格為10486元/平方米,兩者價差2159元/平方米。理論上說,現房的認購風險較小,其價格應該比期房要更高。之所以出現這種反?,F象,原因在于目前市面上的部分現房,其實屬于滯銷盤或尾盤,即戶型或產品存在瑕疵,所以其房價會比較低。

      現售住宅占比整體仍不高

      我國對于現房銷售制度的探索已近20年。

      查詢公開資料可以看到,2005年,央行在《中國房地產金融報告》中就提出“建議取消現行房屋預售制度,改期房銷售為現房銷售”。報告認為,很多市場風險和交易問題都源于商品房預售制度。也曾有全國人大代表多次提交議案建議取消商品房預售制。

      2010年起,全國部分省市也零星開展過現房銷售探索的嘗試。比如上海、深圳都曾在某個地塊試行過現房銷售,有些城市多次明確鼓勵開展現房銷售制后也再無下文。

      但直到這兩年,現房銷售的步子才開始逐步邁開。但除了海南和雄安新區,全域開展現房銷售的省市幾乎沒有。

      “改革之路不是一蹴而就,對各地現房銷售模式的改革路線進行梳理可以看出,也有部分遇到困難、一波三折,甚至暫停了改革之路。這說明,現房銷售模式的改革,要緊扣房地產市場的改革之路,同時要密切關注房地產市場的行情走勢、關注購房者和房企的利益訴求,以更靈活和務實的態度推進相關工作?!眹儡S進說,盡管現房銷售比例在提升,但是從總體來看,實現了多年的商品房預售制度在目前仍然是主流。

      有行業人士在接受《法治周末》記者采訪時說,海南和雄安新區有其特殊性。

      李宇嘉說,海南取消預售制,是在確?!叭サ禺a依賴”“去地產投機炒作”的既定戰略不改的前提下,恢復商品住房供地和開發,讓地產回歸正常。作為島型經濟體,海南的經濟體量小、產業簡單、人口少(常住人口近944萬),地產規模很小(占全國的1.2%),負擔輕、轉身快,地產斷崖海南都能承受。但對國內其他省市,不存在海南這種要斷腕去地產依賴的大環境。

      鏡鑒咨詢創始人張宏偉也對《法治周末》記者分析了雄安新區的特殊性:“實現現房銷售考驗的是企業的綜合實力。目前在雄安開發商品房的開發商,大多數是央企(或國企),這些房企可以享受較低的貸款成本,央企(或國企)的開發節奏也沒有那么快,所以,可以用較低成本的開發貸款來開發現房銷售的項目。

      公開資料顯示,剛剛開盤的金湖未來城的開發商為河北建投雄安建設開發有限公司。

      吳玲在接受《法治周末》記者采訪時也談到,目前在三亞開發住宅項目的主要是農墾集團、城投集團等國企、央企,私企很少,主要原因是現售必然對開發公司的資金實力要求高。

      “當前全國現房銷售規模占比約為14%,我認為到2028年全國現房銷售規模占比有望達到20%?!标P于未來現房銷售占比的預期,嚴躍進也很保守。

      在受訪專家看來,現售制度如果要大面積推開,還需要更多的配套支持。

      “一旦現售制度要系統性推廣到其他城市,那就要有配套措施來支持。比如,允許企業通過發行REITs來支持現房銷售,各地相對應的稅費政策也應調整支持現房銷售等?!睆埡陚フf。

      嚴躍進預測,未來有幾項工作應該會明顯提速,包括商品房預售資金監管政策會逐漸規范、預售門檻將結合短期和中長期做差異化調整、供地政策會不斷嵌入現房銷售條款、現房銷售的制度和流程會加快制定、“交房即交證”會和現房制度改革緊密捆綁等。

      《法治周末》記者也看到,國家對民營企業的支持力度一直不斷,就在11月27日,中國人民銀行、國家金融監督管理總局、中國證監會、國家外匯局、國家發展和改革委員會、工業和信息化部、財政部、全國工商聯八部門聯合印發《關于強化金融支持舉措 助力民營經濟發展壯大的通知》,強調要明確金融服務民營企業目標和重點,通過制定民營企業年度服務目標、提高服務民營企業相關業務在績效考核中的權重等,加大對民營企業的金融支持力度,逐步提升民營企業貸款占比。

      責編:戴蕾蕾

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