“在審理業主委員會提起訴訟的審判實踐中，法院一般會審查是否有業主大會同意起訴的決議，以防止業主委員會超越權限提起訴訟，從而維護廣大業主的合法權益，同時也可以避免司法資源的浪費”

《法治周末》記者 劉希平

“原告豐業花園第五屆業委會在未獲得授權的情況下，其不具有以自己的名義起訴被告李某燕返還公共收益4350元的訴權，本院依法駁回原告豐業花園第五屆業委會的起訴……”

今年8月20日，廣西壯族自治區梧州市長洲區人民法院對一不當得利糾紛案，作出一審裁定，法院依法駁回了小區業主委員會的起訴。

《法治周末》記者調查發現，小區業主委員會作為業主自治管理組織，其在未經業主大會授權，就以原告身份起訴維權，被法院認定“訴訟主體不適格”而敗訴的案件時有發生。

起訴業主返還租金被駁回

現年62歲的李某燕，家住廣西南寧市青秀區。2006年10月，李某燕購買了梧州市豐業花園小區一車庫，并于2013年2月18日取得不動產權證，她一直使用車庫門前空地的位置作為停車位。

2021年7月12日，李某燕將車庫前的停車位以每月300元租金，將該位置出租給小區業主葉某使用，并合計收取葉某租金4350元。

2022年4月11日，經梧州市長洲區大塘街道辦事處登記備案，梧州市豐業花園小區第五屆業主委員會（以下簡稱豐業業委會）正式成立。豐業業委會成立后，立即開始了為業主的維權行動。2022年9月29日，豐業業委會發出公告，提出2號、3號、6號、11號等一層業主利用門前公共位置停放車輛，多年一直作為個人所有車位免費停車，豐業業委會決定將上述位置列入無產權車位類別，停放在公共露天車位等公共位置，實行按時收費，這其中就包括李某燕出租給他人的停車位。

李某燕認為，她在小區購買房產后，開發商附贈門前區域使用權，購買一層房產的業主均可自主使用門前區域。近20年來，豐業花園歷屆業委會對業主使用一層門前區域均無異議，并未收取任何費用。她收取的租金是豐業業委會實施自管方案之前，出租并收取門前車位租金合法合規，不存在利用門前區域獲取不當得利的事實，收取租金的時間并不在豐業業委會實施自行管理方案期間，豐業業委會無權要求她返還租金。

在協商無果的情況下，豐業業委會將李某燕起訴至法院。

法院審理后認為，李某燕將車庫門前空地的位置設置停車位，并向案外人收取停車費，上述區域應屬于豐業花園小區全體業主共有，李某燕所取得的租金屬于公共收益，應歸小區業主共同所有。但小區公共道路、公共場所的使用及收益應由業主共同決定，而不是由業主委員會決定。本案中，豐業業委會并未提供證據證明其已召開業主大會，并取得業主大會的授權。

法院認定，豐業業委會在未獲得授權的情況下，其不具有以自己的名義起訴被告李某燕返還公共收益4350元的訴權，法院依法駁回原告豐業業委會的起訴。

業主大會授權成維權關鍵

記者在采訪中發現，業委會在未經業主大會的授權下，向法院提起訴訟而被法院駁回起訴的案例，還有很多，其中較為典型的有河南省開封市東方今典小區業委會（以下簡稱今典業委會），訴開封市金明區唯思德美幼兒園（以下簡稱唯思幼兒園）物權保護糾紛一案。

東方今典小區由開封東方今典房地產開發有限公司開發，于2015年陸續交付業主使用。2019年8月，今典業委會經新城辦事處備案后成立。2020年年初，有小區業主發現，開發商將小區原售樓部開辦了一家幼兒園，名為唯思幼兒園。

之后，唯思幼兒園對售樓部進行裝修并將售樓部前的項目紅線內的公共用地私自圍圈，同時將公共用地上的綠植移除并搭建了幼兒設施設備。今典業委會向開發商反映此情況，開發商出示小區總平圖顯示，原售樓部及前面的空地在小區土地紅線之內。今典業委會曾要求唯思幼兒園停止施工，停止侵害小區全體業主合法權益的行為，但未見效果，施工仍然持續中。

于是，今典業委會向法院起訴，請求法院判令唯思幼兒園拆除原售樓部前小區用地地面圍欄、地面游樂設施及其他附屬物，同時恢復地面原貌。同時，要求唯思幼兒園歸還所侵占的小區公共用地。

唯思幼兒園則辯稱，業主委員會是業主大會的執行機構，該案所爭議事項業主大會并沒有作出相應的決議，法院應依法予以駁回。

法院審理后認為，根據《中華人民共和國物業管理條例》第十五條規定，業主委員會執行業主大會的決定事項。由于提起訴訟屬于重大事項，應當反映廣大業主的真實意思，業主委員會所行使訴訟權利應當有業主大會的授權。今典業委會在本案中未提供其訴訟行為業主大會已授權的相關證據，故今典業委會在本案中作為原告起訴，主體不適格，法院裁定駁回了今典業委會的起訴。

今典業委會不服一審裁定，向開封市中級人民法院提起上訴。開封市中院二審駁回上訴。二審宣判后，今典業委會又向河南省高級人民法院申請再審。2021年11月8日，河南省高院審查后，裁定駁回了今典業委會的再審申請。

河南省高院認為，根據《中華人民共和國物業管理條例》第十五條規定，業主委員會執行業主大會的決定事項。本案中，今典業委會以唯思幼兒園侵占小區公共用地為由提起訴訟，但未提供充分證據證明該重大事項已經業主大會決定。原審根據查明的事實，駁回今典業委會的起訴，并無不當。

具備訴訟主體資格審查重點

近年來，作為新興的小區自治組織，越來越多的小區建立起業主委員會，以維護業主在小區管理中的合法權益，業主、業主委員會與物業、開發商之間的利益沖突日益復雜、尖銳化，訴訟糾紛頻發。呈現出了案件數量增長幅度較快、收案量總體呈逐年上升趨勢；案件類型和案由高度集中，訴訟參與主體范圍廣；案件法律關系復雜，化解難度大；糾紛具有群體性，社會關注程度和潛在影響大等特點。

北京市一家法院在案件審理過程中發現，相關案件呈現出業主大會、業主委員會訴訟主體地位不明晰，權利行使不規范；業主個人利益與共有權益的矛盾沖突難協調；業主撤銷權權利行使不規范；業主知情權權利行使邊界不清，權利濫用需規范等問題十分突出。

那么，小區業委會如何才能具備訴訟主體資格？湖南長沙律師曾技芝介紹，人民法院在審理以業主委員會為一方的糾紛案件時，認定業委會是否具備訴訟主體資格，一般主要從以下幾點進行重點審查：

“一是業主委員會的成立，是否符合法定程序?！痹贾ケ硎?，業主委員會應當依法成立，須經業主大會選舉產生，并經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

“二是業主委員會提起訴訟，是否經過業主大會（業主代表大會）的授權?！痹贾ネ嘎?，為防止業主委員會濫用職權，建議業主委員會提起訴訟前經業主大會決議，以便確保業主委員會提起訴訟反映了廣大業主的真實意思。

“此外，訴求是否在物業管理糾紛范疇內，業主委員會不得超出職責范圍提起訴訟；以及訴訟請求內容是否涉及全體業主的公共利益是法院重點審查的另外兩點?！痹贾τ浾哒f。

曾技芝解釋，由于提起訴訟屬于重大事項，應當反映廣大業主的真實意志，而法律上并未規定業主委員會可以直接提起訴訟，因此業主委員會行使訴訟權利應當有業主大會的授權，否則業主委員會不具有原告主體資格，不享有訴訟權利。

“在審理業主委員會提起訴訟的審判實踐中，法院一般會審查是否有業主大會同意起訴的決議，以防止業主委員會超越權限提起訴訟，從而維護廣大業主的合法權益，同時也可以避免司法資源的浪費?！痹贾フf。