圖為江西贛州的工人正在進行老舊小區電梯加裝作業。  視覺中國供圖

在電梯加裝和使用過程中，樓上樓下、左鄰右舍因需求和利益不同，容易產生糾紛。很多業主以噪音大、影響采光、影響通風為由反對加裝電梯，甚至對施工現場加以阻撓和破壞，從而引發糾紛

《法治周末》記者 孟偉

老舊小區加裝電梯，是一項重要的民生工程，對改善小區居民的居住條件具有重要意義。在現實生活中，增設電梯屬于對既有房屋的建設改造，不可避免會對相關業主的生活產生重大影響，在這個過程中，低層住戶和高層住戶之間的利益沖突最為典型。

雙方的權益究竟該如何保障？

11月8日，最高人民法院、住房和城鄉建設部聯合發布了第一批老舊小區既有住宅加裝電梯典型案例。此次發布的典型案例從不同角度展示了老舊小區既有住宅加裝電梯的規則，為法院和行政主管部門提供司法和執法指引，也為小區業主提供行為指引。

電梯依法加裝是相關業主權利得到保障的前提

在前述典型案例的發布會現場，相關部門公布了這樣一組數據：2018年以來，全國老舊小區既有住宅加裝電梯的數量快速增長，截至今年10月，全國老舊小區既有住宅已累計加裝電梯近10萬部。

在電梯加裝和使用過程中，樓上樓下、左鄰右舍因需求和利益不同，容易產生糾紛。很多業主以噪音大、影響采光、影響通風為由反對加裝電梯，甚至對施工現場加以阻撓和破壞，從而引發糾紛。

此次發布的典型案例顯示，業主違法阻撓加裝電梯施工，造成損失的，可能要承擔賠償責任。

2018年，廣東省廣州市海珠區某住宅樓某單元加裝電梯項目已經取得規劃部門核發的《建設工程規劃許可證》。2021年3月某公司承包該工程，開始進行施工，但同單元業主鐘某兩次進入施工場所阻撓和破壞電梯施工工程，以致建設工程長期未能正式開工。某公司起訴鐘某，請求法院判令鐘某不得對電梯施工進行阻撓和破壞，并賠償工程無法開工造成的損失。

鐘某認為，電梯加裝工程影響其住宅采光，高層業主并未與其協商好補償方案，遂采取多種方式阻撓施工。

廣州市中級人民法院審理認為，案涉住宅樓加裝電梯，已經通過相關行政部門審核批準。鐘某的行為已影響了某公司的施工，構成侵權，鐘某應對阻礙加裝電梯工程施工的行為承擔侵權責任。在某公司已舉證證明因鐘某的阻撓行為導致損失的情形下，判決鐘某不得對案涉住宅樓電梯施工進行阻撓和破壞，并賠償某公司損失3600元。

法院對低樓層業主擅自采取各種行為粗暴阻撓電梯施工作出否定性評價，倡導低樓層業主采取合法合理的方式維護自身權利，而不是粗暴干涉甚至以置自己于危險境地的手段阻撓施工。

在最高法和住建部聯合發布的這批典型案例中，徐某等6人訴范某排除妨害糾紛案中，法院明確依法加裝電梯的業主有權請求相鄰樓棟業主停止妨害加裝電梯行為?？的车热嗽V劉某等人排除妨害糾紛案中，法院明確依法加裝電梯占用公共綠地對其他業主影響較小的，其他業主不得阻撓。

《法治周末》記者注意到，這些典型案例中，原告獲得支持的前提是電梯為依法安裝。

最高法民一庭庭長陳宜芳介紹，典型案例明確了加裝電梯的規則，要求依法加裝電梯，對加裝電梯所需的業主表決程序和行政審批手續均作了嚴格把關。明確加裝電梯應由業主共同決定，項目必須取得行政主管部門的審批手續，確保加裝施工不會對房屋主體結構安全造成危害，盡量降低對其他業主通風、采光、通行造成的不利影響。

北京海潤天睿律師事務所律師包華在接受《法治周末》記者采訪時表示，此類典型案例的發布就意味著，在依法安裝的前提下相關業主的權利是能夠得到保障的，“既有住宅加裝電梯是城市更新的主要組成部分，也是進入老齡化社會后必須要解決的一項基礎設施建設。此類判例也證明，既有住宅加裝電梯的需求本身是正當、合理的，加裝設施保障居民更好的生活也是法院倡導、鼓勵的”。

北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池向《法治周末》記者表示，當前老齡化嚴重，很多老年人行走不便，上下樓梯很困難，需要加裝電梯的需求日益強烈，但并不是每個家庭都有強烈的加裝電梯訴求，這使加裝電梯成為老舊小區改造中群眾反映強烈的難點問題。

她強調，典型案例的發布對老舊小區加裝電梯意義重大，可以使當事人比照案例自覺作出選擇，減少鄰里糾紛，提前化解矛盾，使加裝電梯順利進行，使小區鄰里關系更加和諧；也使辦案人員有章可循，提高了辦案效率；同時，也從一定程度上普及了相關法律知識。

電梯受益業主可補償低樓層業主以平衡業主間利益

如果低樓層業主發現自己的采光、通風、隱私的確因加裝電梯受到影響，低層業主是否有權利對加裝電梯提出異議？低層業主又應如何合理主張自己的權利？

上述鐘某的案例指出，在加裝電梯方案設計過程中，高低樓層業主可在充分協商后確定方案，盡可能從技術上減少或避免對低層業主的影響。在加裝電梯方案的公示審批過程中，低層業主應當合理行使自己的異議權，從而實質性地解決加裝電梯方案爭議。在加裝電梯方案無法從技術手段上避免影響且獲得行政許可的情況下，低樓層業主應當通過協商補償或者訴訟等方式合理主張權利。

《法治周末》記者了解到，目前部分法院通過調解幫助業主尋求更好的解決方案，有地方規定受益業主可給予低樓層業主適當補償。

今年3月，山西省晉城市中級人民法院發布了一起相關案例。

晉城市某小區居民靳某組織同單元鄰居商議加裝電梯，12戶中有9戶同意在本單元加裝電梯，在通過相關審批后開始施工。但施工過程中，低層業主到施工現場阻攔。此后，同意加裝電梯的業主將低層4戶業主訴至法院，要求排除妨害，繼續施工。

為妥善解決糾紛，該案法官前往該小區單元樓，現場測量了電梯設計安裝位置與單元樓外墻的距離尺寸，并上門到一樓、二樓住戶家中進行走訪，講解了老舊小區加裝電梯的相關政策。經過法官在樓上、樓下業主間的反復溝通，由樓上業主對樓下業主予以合理經濟補償，電梯與單元樓外墻距離增加10公分，樓下業主全部同意加裝電梯，最終雙方當事人達成和解。

晉城市中級人民法院民二庭副庭長韋薇指出，加裝電梯便利了高層住戶出行，提升了生活品質，但加裝電梯勢必會對低層住戶的采光、通風等造成不利影響。

她建議，高層住戶在加裝電梯前，應主動與低層住戶協商，征求低層住戶對電梯設計方案的意見，盡量減少對低層住戶的影響，取得低層住戶的理解和支持。低層住戶也應當認識到，老舊小區加裝電梯是國家推行的惠民政策，在三分之二以上業主已經達成一致的情況下，不能因一己私利而無故阻攔電梯加裝的施工。

在此次最高法發布的典型案例中也有類似的情況。

王某、竇某訴駱某、陽某等侵權責任糾紛案中，樓上業主在已經勝訴并已完成電梯加裝的情況下，共同出資7639元，為二樓年近九旬反對加裝電梯的業主免費增設電梯入戶連廊，且同意后者10年內免交電梯保養費、維修費?！?/p>

包華告訴《法治周末》記者，為更好地平衡業主間的利益關系，9月18日，北京市住建委、北京市規劃和自然資源委員會等4部門聯合發布的《北京市既有多層住宅加裝電梯操作指引》中對此類情況作出規定，加裝電梯受益業主可給予一、二層業主適當補償。

上述指引也提出了具體舉措：在業委會同意的基礎上，低層業主可優先選取停車位。加裝電梯施工時，低層業主有戶內局部改造需求的，實施主體、施工單位可幫助實施改造，并可給予相關費用減免。鼓勵同一單元其他業主支持低層業主解決下水管道堵塞、反味等問題，并配合做好相關改造工作。同一單元其他業主可以給予低層業主適當經濟補償，補償金額從業主籌集資金中支出，由業主之間協商確定。

趙秀池補充，如果加裝電梯確實對某些住戶造成了遮光等情況，影響其生活質量，這些住戶沒有得到加裝電梯的益處，又增加了生活成本，雙方協商不一致的，也可以起訴。

“確保加裝后電梯運行安全、樓棟結構安全”

“舊樓加裝電梯本來就不是容易的事情，需要考慮到小區房齡，加裝后是否能夠承重，會不會構成樓宇安全隱患，不是大家想得那么簡單?！卑踩Ｕ弦彩抢吓f小區加裝電梯一個繞不開的話題。

2020年3月，廈門廣播電視集團旗下的公眾號“特區新聞廣場”上曾發布一篇文章《加裝電梯出現地基下陷，墻面出現20厘米的裂縫，這房子讓人住得心驚膽戰》。文章提到，廈門市江埭路71號一棟7層居民樓在2014年年底時開始加裝電梯，到2015年3月完工，之后電梯運行一直比較平穩，可是從去年9月業主突然發現加裝電梯的樓房地基下陷了，時間久了，電梯與樓房之間的縫隙越來越大，一些地方的墻面裂縫甚至超過了20厘米。

造成地基下沉、電梯與樓房縫隙的原因是否與加裝電梯有關也沒有獲得明確的回復，但對于加裝電梯可能產生的安全問題，縈繞在很多業主的心中。

本次發布的典型案例中明確，加裝電梯項目需確保加裝施工不會對房屋主體結構安全造成危害。

浙江省玉環市某公寓某單元住戶張某等8人經法定程序申請加裝電梯，并獲得《玉環市既有住宅申請加裝電梯并聯審查意見書》。但同單元住戶李某、任某認為加裝電梯會嚴重損害其房屋安全，阻擾施工。張某等8人起訴要求李某、任某立即停止對加裝電梯工程的妨礙行為，并賠償損失164575元。

經玉環市人民法院調解，雙方就最關心的房屋安全問題提出了切實有效的解決方案：一、原告方電梯施工方式采用直徑1000毫米的鉆孔灌注樁，該圖紙需報送相關部門進行變更備案；二、由原告方負責委托有資質的第三方機構對兩被告的房屋進行安全動態監測，具體監測時間分三次：第一次為電梯施工開工前，第二次由第三方機構在施工期間自行選擇一個時間，第三次為電梯竣工驗收合格之日起滿60日后。

包華表示，電梯是一個非常重的設施設備，設備安裝與樓宇本體之間的連接，以及對應樓宇本體地基部分的影響是要進行評估的。

實際上，老舊小區加裝電梯在施工前期、后期均有相關的鑒定、驗收要求。

趙秀池稱，地方政府相關部門關于加裝電梯有統一的驗收規范和標準，一般驗收合格后，才能拿到老舊小區加裝電梯補貼，目前執行情況尚好。

北京金訴律師事務所主任王玉臣向《法治周末》記者介紹，《既有建筑維護與改造通用規范》明確，加裝電梯屬于結構改造，涉及到承重、抗震等多方面問題。因此，不管是在施工前還是在施工后，都會有相應的鑒定、施工、驗收標準，比如一般會在施工前進行可行性鑒定，在竣工后也有相應的驗收標準，達到驗收標準后才能竣工驗收，投入使用。

根據特種設備安全法第五條等相關規定，老舊小區加裝電梯的前期安全評估、后期驗收都有相應的行政主管部門進行負責，具體也會有鑒定機構、監理單位等實施。

公開資料顯示，多地也出臺了地方性規范，如杭州出臺了《杭州市老舊小區住宅加裝電梯管理辦法》，規定申請人在施工前應向行政主管部門提交聯合審查意見等材料；如若加裝電梯施工可能對周邊房屋使用安全造成影響的，申請人應當自行或者委托房屋安全鑒定機構對周邊房屋進行安全影響跟蹤監測，并根據監測結果采取安全防護措施。

最高法、住建部相關部門負責人就老舊小區既有住宅加裝電梯典型案例答記者問時明確表示，要把安全發展理念貫穿既有住宅加裝電梯各環節和全過程。督促各地明確政策、完善機制，統籌做好群眾工作、建筑結構安全性評估與驗收、電梯產品和施工方案比選、后續運行方案確定等各項工作，確保加裝后電梯運行安全、樓棟結構安全，不僅能夠裝得上、用得好。

在發布會上，陳宜芳還介紹：“目前老舊小區加裝電梯糾紛主要集中在加裝階段，隨著加裝電梯增多、電梯運行時間增加，因電梯使用產生的糾紛也會隨之增加?！?/p>

王玉臣告訴《法治周末》記者，他曾代理過老舊小區安裝電梯后期使用權糾紛案件，此類案件的難點在于：雙方當事人在電梯安裝前已經達成一致，電梯由部分業主出資，由出資業主使用，但是往往在電梯安裝完后，因為電梯的便利性等原因，沒有出資不能使用的業主就主張自己也享有電梯的使用權利，這其實是打破了雙方當事人之前達成的口頭或者書面的協議內容。