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      多措并舉提振住房消費信心

      2023-12-28 09:41:59 來源:法治日報·法治周末

      “提振住房消費”這一思路,幾乎貫穿今年全年從中央到地方的樓市相關政策中


      視覺中國供圖

      《法治周末》記者 肖莎

      今年春節前后,江蘇、遼寧、廣東、上海等重點?。ㄊ校┚驮谔嵴?023年經濟的會議和文件中,把住房消費提振納入新一年經濟發展的框架之中。

      “提振住房消費”這一思路,幾乎貫穿今年全年從中央到地方的樓市相關政策中。

      房地產研究機構克而瑞研究中心統計發現,截至12月18日,地方政策松綁加力提速,273個城市共有超600次政策松綁,從三、四線城市到核心一、二線城市反向傳導,限制性行政措施逐步退出。

      從2022年下半年開始,國家對于房地產的基調就有所調整,即從過去幾年的“防風險、促轉型、打造新模式”,開始轉向“防風險、穩增長、促內需、打造新模式”。穩增長、促內需的權重上升了。

      “今年開始,隨著房地產市場的調整,中央政策力度前穩后松,以今年7月政治局會議定調‘行業供需關系發生重大轉變’為分水嶺,政策力度逐漸轉向‘托舉并用’,需求端——降首付、降利率、認房不認貸接連落地,支持居民按揭購房,供給端—— 一視同仁支持融資等保主體措施相繼落地,以緩解房企資金壓力?!笨硕鹧芯恐行目偨Y道。

      12月21日至22日,全國住房城鄉建設工作會議在北京召開。會議系統總結住建部2023年工作時也提到:在房地產市場方面,積極采取措施,增信心、防風險、促轉型,指導地方因城施策、一城一策、精準施策穩定市場,扎實推進保交樓工作,維護購房人的合法權益。

      保交樓,是防風險的重要一環,基于防風險這一考慮,多地也在開始大力探索現房銷售制度。

      除此之外,隨著房地產市場從新房市場向存量房市場轉變,在城市建設方面,從住建部到各省市都在有序推進老舊小區改造,出臺相應政策,老舊小區改造方面取得了多個成果,住建部在此基礎上發布了多批《城鎮老舊小區改造可復制政策機制清單》。

      從商品房市場到保障房市場,從新房市場到存量房市場,政策的“托舉”功能逐漸顯現。

      多種穩需求措施支持居民購房

      在需求端,政策主要集中在放松限購、限貸、限售方面。

      限購方面,據《法治周末》記者不完全統計,南京、大連、武漢、廈門、唐山等21個城市已全面取消限購,上海、廣州、杭州、長沙等城市則是放松政策,在限購區域范圍、社保要求、套數限制等方面有所放寬。

      此前,多地規定滿足多種條件并提供相關證明方可在當地購房。

      以南京為例,9月7日深夜,南京發布官微發布《促進房地產市場發展南京最新舉措》(以下簡稱《最新舉措》),為進一步優化購房服務流程,自9月8日起,玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區4區范圍內購買商品房不再需要購房證明。在此之前,南京的江北、江寧、棲霞、雨花臺、六合、溧水、高淳區已取消限購。這也意味著,自9月8日起,南京限購政策全面取消。同時,《最新舉措》提出,對部分區域購置新房實施補助,實施“賣舊換新”補助,并推出“換新購”服務。

      限購政策放松的城市以上海為代表,據上海市金山區融媒體“i金山”公號,10月24日,金山區出臺的人才安居新政規定,金山濱海城區、高新社區、亭楓社區部分區域施行人才購房政策,非滬籍購房者所在單位或個人滿足一定條件且有3年個稅或社保,單身即可在上述區域買1套房。

      此前,上海針對單身非上海戶籍人士限購。此次金山針對“非滬籍單身”人才購房限制的放松,被認為釋放出放松單身非滬籍人士在滬購房的信號。業內人士認為,此類政策利好去庫存,在降低購房門檻的同時,激活了合理住房消費需求。

      在相當長一段時間內,“認房又認貸”成為各地衡量購買房屋是否為二套房的標準,在很多城市,只要購房人名下有過貸款記錄或者房產記錄,再次購房都算二套房,按二套房執行稅費。

      如今,“認房不認貸”已經在全國多省市落實。

      8月25日,住建部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》,其中提到,推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。通知明確,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時,家庭成員在當地名下無成套住房的,不論是否已利用貸款購買過住房,銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

      三部門聯合發文推進落實“認房不用認貸”后,利好置換及異地購房者,包括北上廣深在內的多省市已官宣“認房不認貸”。

      為了調控房地產市場,在相當長一段時間內,在很多省市購買二手房進行商業貸款時,貸款利率會在基準利率的基礎上上調。

      今年以來,在限貸措施放松方面,某種程度上是自上而下的。年初,央行和當時的銀保監會發布通知,決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制,此后近百城下調了首套房貸利率下限,超20城取消了下限;8月31日,央行、金融監管局又宣布將二套房商貸利率下限由LPR+60BP調整為LPR+20BP,兩部門并發文指導商業銀行下調存量首套住房貸款利率,據央行11月發布報告,存量房貸降息工作已經基本完成,涉及房貸規模超22萬億元,平均降幅0.73個百分點,惠及超5000萬戶、1.5億人,每年減少借款人利息支出1600億元,戶均每年減少億元至17003200元。

      商業貸款利率的下調實實在在降低了購房成本。

      多地的公積金政策也在不斷調整以提振樓市。

      有的城市支持公積金付首付,如合肥為持續支持剛性和改善性住房需求,減輕職工家庭購買新建商品住房支付首付款的資金壓力,《關于支持提取住房公積金支付購房首付款的通知》政策有效期延長兩年,至2025年12月31日止。

      還有不少地方放寬了公積金提取的條件,比如,廣州近日發布新規表示,繳存人或配偶有在廣州市購買擁有所有權的自住住房、在本人或配偶戶籍所在省購買擁有所有權的自住住房、廣州市無自有產權住房,在廣東省其他城市購買擁有所有權的自住住房等情形之一的均可提取。

      此外,從三、四線城市到一、二線城市也根據實際情況分別推出了降低購房首付比例、下調住房貸款利率,并調整普通住房標準。尤其是12月14日,北京和上海相繼發布政策。

      當日,北京市住建委、中國人民銀行北京市分行、國家金融監督管理總局北京監管局、北京住房公積金管理中心、國家稅務總局北京市稅務局等5部門聯合發布《關于調整優化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》,調整首套房、二套房的首付比例,首套房首付比例統一降至30%,二套房首付比例最低為40%,通知還調整了普通住宅的價格和總價標準,同時,北京地區市場利率定價自律機制還通過了降低新發放商業性個人住房貸款利率政策下限的自律決議。

      上海緊跟北京,宣布自12月15日起調整普通住房標準和優化差別化住房信貸政策。新政策降低了首套房的首付比例和貸款利率下限:首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)減10個基點,最低首付款比例調整為不低于30%。二套房的首付比例和貸款利率下限也相應下調:商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)加30個基點,最低首付款比例調整為不低于50%。

      至此,北上廣深4個一線城市均已調整優化樓市調控政策。

      限售方面,據不完全統計,廈門、福州、鄭州、合肥、揚州、唐山在內的多個城市放松或解除限售。

      此前不少省市要求,商品住房取得不動產權證書3年或5年后才可上市交易。

      福州是全面取消限購和限售的代表,9月11日起,福州市調整房地產政策,五城區取消限購政策,不再審核購房人資格;商品住房取得不動產權證書后即可上市交易。

      放松限售的城市以揚州為例,揚州市住建局與多部門會商后,明確自7月1日起,正式實施《關于促進市區房地產市場平穩健康發展的通知》,通知第1條提出:“在市區購買改善性住房的,不再執行限購政策,其原有住房不再執行限售政策?!?/p>

      自上而下從供給側保交樓降風險

      供給側方面,自2022年7月中共中央政治局會議首次提出“保交樓”工作任務以來,“保交樓”成為今年各地方穩樓市的關鍵詞、房企的重點任務。

      今年1月,央行新增1500億元“保交樓”專項借款投放,加上2022年下半年投放的2000億元,累計已推出3500億元“保交樓”專項借款。

      為了讓房地產市場平穩度過轉型期或資金困難期,此前,央行、金融監管總局、證監會已聯合召開金融機構座談會,對于房地產,會議強調,各金融機構要一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求,對正常經營的房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸。要繼續配合地方政府和相關部門,堅持市場化、法治化原則,加大“保交樓”金融支持,推動行業并購重組。

      前不久的中央經濟工作會議也再次強調,要積極穩妥化解房地產風險,一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求,促進房地產市場平穩健康發展。

      在從金融環節支持房企保交樓之外,多個省市也出臺了不同政策,優化房地產各環節的監管措施,降低行業風險。如各地對商品房預售資金監管出現加強趨勢。繼深圳擬由政府接替商業銀行成為商品房預售資金監管主體后,在今年年底,北京同樣跟進該措施。

      12月22日,北京市住房城鄉建設委、市住房資金管理中心、中國人民銀行北京分行、國家金融監管總局北京監督局、市高院5部門聯合印發《〈北京市商品房預售資金監督管理辦法(2023年修訂版)〉公開征求意見稿》,面向社會公開征求意見。征求意見稿將預售資金由銀行監管調整為政府監管,擬引入市住房資金管理中心作為第三方機構,強化對預售資金的監管。

      征求意見稿提出,開發企業申請商品房預售許可前,應按照一個預售許可證一個監管專戶的原則,在中標承辦銀行中選擇一家,向市住房資金管理中心申請開立監管專戶,并與區住建主管部門、市住房資金管理中心簽訂《商品房預售資金監管協議》,包括監管賬戶名稱、賬號、預售資金監管協議等,都應在商品房銷售現場顯著位置予以公示。同時,監管賬戶、項目名稱應當在《商品房預售合同》上載明,并在市住房城鄉建設委、市住房資金管理中心網站進行公示。

      商品房預售資金監管分為行政監管和金融機構監管兩種模式。

      行政監管要求政府與商業銀行、房地產開發企業簽訂監管協議,由政府對預售資金的使用進行審核、監管,廣州、武漢等城市采用此模式。

      金融機構監管要求商業銀行與房地產開發企業簽訂監管協議,由商業銀行對預售資金的使用進行全流程監督,北京、上海、深圳、杭州等城市曾采用該模式。

      此前,商品預售資金脫離監管導致爛尾樓出現的情況并不少見,有的項目預售資金根本就沒進入監管賬戶,開發商可以隨便使用預售款;有的項目是銀行放貸的時候,沒有按照要求把貸款發放到監管賬戶中,開發商同樣可以隨意使用預售資金;還有的錢雖然進了監管賬戶,但開發商通過虛構工程進度等方式,把錢轉出來。

      業內人士普遍認為,將預售資金由銀行監管調整為政府監管,直擊過往爛尾樓事件中的監管漏洞,是對過去“糊涂賬”的一次系統調整。

      預售資金監管,對應的是商品房預售制度。

      在商品房預售的情況下,由于購買房屋并非“所見即所得”,且預售資金在建房階段存在各種風險,今年年初,住建部明確提出“有條件的可以進行現房銷售”。此后,廣東、山東、四川、山西、安徽、浙江等多省份的部分城市均表示將推進現房銷售試點;9月,雄安新區宣布取消商品住房預售,實行現房銷售,實現“所見即所得、交房即交證”。

      “現房銷售模式的改革,要緊扣房地產市場的改革之路,同時要密切關注房地產市場的行情走勢、關注購房者和房企的利益訴求,以更靈活和務實的態度推進相關工作?!币拙又菐煅芯靠偙O嚴躍進告訴記者。

      老舊小區改造推動城市更新

      當全國市場逐漸進入存量房時代,當越來越多的商品房進入“老齡化”,“舊樓改造、城市更新”為城市舊城區騰籠換鳥、土地可持續發展提供新的思路,正在成為房地產市場的新風口。

      在今年的全國住房城鄉建設工作會議上,有這樣一組數據:在城市建設方面,有序推進城市更新,全面開展城市體檢,以城市體檢出來的問題為重點實施城市更新,開展完整社區建設試點,完善“一老一小”等服務設施。截至11月底,全國共實施各類城市更新項目約6.6萬個。其中,新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個,惠及882萬戶居民;加裝電梯3.2萬部,增設停車位74.6萬個,增設養老、托育等社區服務設施1.4萬個;改造城市燃氣等各類管道約10萬公里,有效增強了人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。

      扎實推進城鎮老舊小區改造,提升老舊小區居住環境、設施條件和服務功能,解決了一批群眾急難愁盼問題,取得積極成效。住建部持續搜集各地的經驗做法,已形成7批《城鎮老舊小區改造可復制政策機制清單》。

      住建部今年又總結了北京市石景山區、河北省保定市、浙江省寧波市、安徽省滁州市、福建省福州市、山東省青島市、廣東省深圳市、重慶市永川區、新疆維吾爾自治區烏魯木齊市等城市(區)等多個地方多個維度的典型做法,圍繞城鎮老舊小區改造“三個革命”(“樓道革命”“環境革命”“管理革命”),這些城市在著力補齊設施和服務短板、強化項目管理確保質量效果、多渠道籌措改造資金、黨建引領共建共治共享等方面提供了樣板案例。

      此外,最高人民法院和住建部還聯合發布老舊小區既有住宅加裝電梯典型案例,此次發布的典型案例從不同角度展示了老舊小區既有住宅加裝電梯的規則,為法院和行政主管部門提供司法和執法指引,也為小區業主提供行為指引。比如,在電梯加裝和使用過程中,樓上樓下、左鄰右舍因需求和利益不同,容易產生糾紛。很多業主以噪音大、影響采光、影響通風為由反對加裝電梯,甚至對施工現場加以阻撓和破壞,從而引發糾紛。此次發布的典型案例顯示,業主違法阻撓加裝電梯施工,造成損失的,可能要承擔賠償責任。

      今年以來,多地還通過政策引導相關老舊小區的電梯安裝工作,解決老舊小區改造過程中的資金難、居民意見難統一等問題。

      以深圳為例,《深圳市既有住宅加裝電梯聯合審查和專項聯合驗收指引(試行)》(深建房安〔2023〕2號)明確,在做好既有住宅加裝電梯的前期工作后,可向街道辦申請加裝電梯。關于補貼額度為7層以上(含7層)每個單元補貼為35萬元/臺,6層為32萬元/臺,5層為29萬元/臺,4層為26萬元/臺。

      成都也印發《成都市人民政府辦公廳關于進一步促進既有住宅自主增設電梯工作的實施意見》提高老舊小區宜居水平,其中明確6層及以上非單一產權多層既有住宅或2008年7月1日前竣工的4層及以上非單一產權多層既有住宅,增設電梯按照本意見實施且所需建設資金及運行維護資金由業主承擔的,政府給予20萬元/臺的補助,具體辦法按相關規定執行。

      重慶發布了《重慶市既有住宅增設電梯管理辦法》,從完善加裝電梯工作管理體系、健全基層協調機制、優化項目審批服務等方面提出了具體措施??紤]到在實際工作中,常常遇到電梯加裝后對住宅的日照、采光、通風影響較小,但確因個別業主反對,導致審批工作無法推進的情形,造成因為少數人的過分要求,而損害多數人的合理需求的現象。為了維護大多數人的合法權利,兼顧少數人的正當權益,需要進一步明晰異議處置情形。為了順利推進既有住宅增設電梯工作,該辦法對經“鎮街,區縣(自治縣)規劃自然資源、住房城鄉建設、市場監管等部門現場踏勘后判定具備增設電梯條件的”,雖然“公示期滿有異議”但“已履行規定的調解程序的”,可以進行部門聯合審查。若經各部門審查,增設電梯設計圖說符合要求的,可以核發《既有住宅增設電梯聯合審查意見表》,同意增設電梯。避免因為少數業主反對,整個增設電梯工程無法推進的情形。

      責編:戴蕾蕾

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