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        超30城推出房屋“以舊換新”

        執行環節多個“關卡”需關注

        2024-04-25 10:32:35 來源:法治日報·法治周末

        政府要確保各項優惠政策能落地,處罰那些言而無信的“優惠承諾者”,要讓業主放心地參與到“以舊買新”中,就要杜絕可能產生的各種欺詐

        《法治周末》記者 肖莎

        4月20日,河南省鄭州市房屋“以舊換新”試點工作啟動。

        官方數據顯示,當天從凌晨到下午3時,有3449人次登錄“鄭州市房產交易服務平臺”電腦端,市民登記發布二手房信息共189條,報名參加城發集團收購并完成全部資料上傳共68人,線下售樓部統計征集換購房意向信息202條。

        今年4月初,鄭州市房管局、鄭州市財政局等六部門聯合印發《鄭州市促進房產市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案(試行)》。鄭州市提供了促進房產市場“賣舊買新、以舊換新”的兩種工作方式:方式一是鄭州城市發展集團有限公司(政府指定作為收購主體,以下簡稱收購主體)收購二手住房,促成群眾購買改善性新建商品住房先行在金水區、鄭東新區等區域進行試點;方式二是政府政策鼓勵,群眾通過市場交易實現“賣舊買新、以舊換新”。

        僅4月,就至少有3個城市出臺房屋“以舊換新”政策。

        4月16日,深圳市的房地產中介公司樂有家宣布,其將聯合綠景地產旗下項目“綠景白石洲”,在深圳試點推廣房產“以舊換新”新模式。大致操作模式為:換房客戶在綠景白石洲項目交納訂金,而后意向房源可鎖定2個月;其間,樂有家聚焦推廣舊房,盡快售出舊房;最后客戶簽約新房,交易成功。4月18日,湖南省長沙市住房城鄉建設局也印發《關于支持居民購買改善住房的通知》,即日起,全市范圍內“以舊換新”購買新房,可按照“認房不認貸”政策,享受首套房首付比和按揭利率優惠,同時不再審查購房者資格條件。

        《法治周末》記者粗略統計,從去年至今,已經有超過30個城市推出房產“以舊換新”政策,僅江蘇省就有蘇州、太倉、鹽城、海安、連云港等地推出此類政策。

        在當前的房地產形勢下,“以舊換新”意味著什么,這一政策如果想要起到預期效果,還需要哪些配套的措施?

        多方都應適當“讓利”

        廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《法治周末》記者采訪時說:“‘以舊換新’是個多贏的好政策。于開發商銷售去化,于中介機構獲得連環單、交易額增加,于無房戶上車,于有房戶改善,于地方穩樓市、賣地、收稅,于銀行拓展按揭業務等,可謂百利無一害?!?/p>

        李宇嘉認為,要想讓這個政策效果更好,最關鍵的是政策要從老百姓內心的需求出發,激發“以舊換新”的動力,而不能直勾勾地想著如何“賣房子”。如果還從一味刺激“買房”的角度出發,政策低效是必然的結果?!耙耘f換新”既關聯著剛需的買家,也關聯置換的賣家,其驚險的一跳,在于二手房能否賣得掉。

        中原地產首席分析師張大偉也表示,二手房賣不動的確是今天樓市的大問題,二手房不好賣,新房肯定也不好賣?,F在市場上,二手房滯銷的原因還是賣家不愿意割肉,所以政策要針對二手房賣不掉這一問題想辦法。

        “各方需要關注剛需的痛點——即以低價格、低成本買到一套上佳的上車盤。因此,要實現‘以舊換新’,置換的賣家就得給剛需的買家讓利。當然,賣低了賣家可能不同意,但這沒關系,只要開發商愿意給置換的賣家在‘買新’的時候讓利就可以了?!崩钣罴翁岢隽俗约旱姆桨?。

        “同時,買賣雙方都對成本比較敏感。二手房業主讓利了,開發商讓利了,政府和銀行也要把金融、稅收該讓的利讓出來,比如,按揭利率降低、契稅減免、補貼到位等?!崩钣罴伪硎?,千萬不能出現“地方政府拖欠購房補貼”的情況,這是對公信力的損傷。

        李宇嘉同時建議中介機構也降低中介費率,因為它們是“以舊換新”關鍵參與者,中介機構要讓買賣雙方看到實惠。

        張大偉則表示,各地針對二手房應該有更多的定向政策,包括契稅減免、限購單獨調整等,只有二手房活躍了,價格企穩了,新房才有更多成交。

        開發商要拿出“好房源”

        《法治周末》記者觀察到,在不少城市出臺的政策中,開發商會設定意向新房的鎖定周期為兩個月,兩個月內如果參加“以舊換新”的購房者成功將舊房賣掉,那么新房就繼續走購房手續,如果兩個月內舊房沒賣掉,新房購房協議失效。

        李宇嘉認為,類似政策還需要優化,把新房鎖定的周期與賣房周期相匹配。因為目前的情況下,二手房要兩個月內賣掉難度很大。貝殼找房的數據顯示,賣房周期要300天左右。

        “當然,可以通過更大的新房折扣,以激勵二手房業主更有動力在短期內降價賣房,這也能激發剛需買房的積極性?!崩钣罴握f。

        如果在新房鎖定的周期內購房者的舊房未能成功賣出,交給開發商的訂金能否如數退回?多地的政策顯示,鎖定期結束后,舊房沒賣掉,購新協議自動失效,訂金立即原路返回。這可以讓參與活動的二手房業主沒有后顧之憂。

        另外,李宇嘉提醒開發商,如果想要很好地利用“以舊換新”去庫存,要把品質好、性價比高的“好房源”拿出來,要讓“換新”的買家真正看到,要買的新房是能改善自己居住的好房子。

        “進一步講,在剛需轉向二手房,改善轉向新房(部分也轉向二手房)的新形勢下,‘賣舊才能買新’的新循環下,未來‘以舊換新’的政策可能要常態化地推進。因此,要好房源拿出來,讓循環更加順暢。這是樓市能否穩定下來的關鍵?!崩钣罴窝a充。

        據媒體報道,江蘇省太倉市從去年就啟動了房產“以舊換新”,第一批次“以舊換新”工作結束后,太倉方面對未置換的客戶作了詳細分析,發現較多市民反饋新房供給選擇有限:首批試點開放的可購新房僅是太倉城發集團的3個在售項目100套房源,選擇余地較小。因此,在第二批次試點中,太倉加入更多不同區域、不同面積段、不同總價段的新房,滿足市民的不同需求。

        政府有更多可為的空間

        公開資料顯示,在鄭州、太倉等地提供的“以舊換新”方案中,有地方國資的身影。

        比如,太倉已經開始實施的模式是,購房者將符合條件的普通商品住房按規定出售給指定的國資公司,然后購買國資公司指定的新建商品住房。與此同時,對于符合“以舊換新”政策的舊房,有一系列要求,包括建筑面積小于144平方米、只能置換一套新建商品住房、置換總價不得高于新房總價的60%等條件。此外,舊房要求具有獨立不動產權,且產權清晰。

        太倉市在2023年國慶期間就開始試點地方國資托底“以舊換新”模式,太倉居民如果有“以舊換新”意向,可通過太倉市行政服務APP“太融e”點擊“以舊換新”頁面,填寫報名信息,官方會統一安排舊房價格評估,新房房源由太倉市城市發展集團有限公司(以下簡稱“太倉城發集團”)、太倉市城市建設投資集團有限公司(以下簡稱“太倉城投集團”)兩家國資公司提供。

        鄭州市的操作流程也大致和太倉類似。

        根據媒體報道的信息,有購房者表示,自己的房屋評估價有的高于市場價,有購房者則表示評估價略低于買入價。

        張大偉認為,由企業先收購舊房,然后購房者直接購買企業開發的新房的模式,對房企主體要求較高。整體看,這種“以舊換新”對于市場來說也可能存在后遺癥,就是收購下來的房子怎么處理。

        在鄭州的方案中,鄭州城發集團收購的二手住房將覆蓋鄭州市內八區,城發集團會將收購的二手房用于保障性租賃住房;在太倉的模式中,舊房也是由地方國企收購后,改造為人才房和保障房。

        “政府集中建設的保障房比較容易監管,這種散落在居民區的保障房將來如何監管,如何避免不符合保障條件的人居住在這些房屋里?”張大偉說。

        在張大偉看來,政府促進房產“以舊換新”最好的辦法依然是財稅減免。

        李宇嘉認為,政府可以有更多可為的空間。首先,政府要確保各項優惠政策能落地,處罰那些言而無信的“優惠承諾者”,要讓業主放心地參與到“以舊買新”中,就要杜絕可能產生的各種欺詐;其次,建議地方政府搭建公信力強的住房交易信息平臺,將其打造為聚合房屋買賣雙方、開發商、中介機構、評估機構、金融機構等公信力強的平臺,平臺上的客戶是“真客戶”,房源是“真房源”,評估價格是獨立但相互競爭的第三方作出的公允價格,金融是普惠的。

        “存量住房時代,迫切需要這樣的平臺,以匹配供需雙方,同時還能降低交易成本(比如,買賣雙方線上匹配,中介線下撮合)?!崩钣罴芜€建議更多的地方政府推進二手房“帶押過戶”,因為如果“帶押過戶”能實現,二手住房“以舊換新”會更加順暢,成本更低,更受買賣雙方歡迎。

        責編:肖莎

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